Giulio, 23 anni, studia all’Università di Scienze delle Comunicazioni, è un appassionato di cinema, dove deve dare un esame su Hitchcock. Un giorno mentre sta per noleggiare il dvd di “Delitto per delitto” si imbatte in una scena che attira la sua attenzione: due giovani donne, (entrambe sui trent’anni) una più diversa dell’altra, una, Sasha, alta mora, dal look aggressivo, l’altra Federica, bionda, timida, dall’aspetto più dimesso, vogliono entrambe, precedendolo, noleggiare lo stesso film. L’incontro fortuito sembrerebbe l’inizio di un’amicizia. Uscite dalla videoteca, che appartiene ad Andrea, un ragazzo di cui Giulio è amico, le due ragazze si scambiano i numeri di telefono. Una notte, qualche giorno dopo, affacciandosi alla finestra del suo appartamento, Giulio scopre che la ragazza bruna abita davanti al suo palazzo. La giovane sta guardando il dvd noleggiato, Giulio riconosce la colonna sonora. La visione viene interrotta dall’arrivo di sua madre, con cui Sasha comincia ferocemente a litigare. Il giorno dopo, tornato nuovamente alla videoteca per restituire il film noleggiato, vede entrare Federica, la quale, a sua volta, prende in prestito “Delitto per delitto”, che è stato tempestivamente riconsegnato. Fuori dal negozio Giulio vede Federica al telefono e la sente ringraziare Sasha. Le due sembrano davvero essere diventate amiche come conferma una nuova scena a cui Giulio assiste al parco, quando, non visto, le rincontra insieme.
Quella stessa notte, Giulio viene svegliato da un grido strozzato. Il ragazzo, ancora stordito dal sonno, si riaddormenta, per poi risvegliarsi qualche ora dopo, a causa dei rumori in strada dove ci sono diverse auto della polizia. Viene a sapere che, proprio nel palazzo davanti è stata uccisa una donna: Teresa Zerbini, la madre di Sasha. Si è trattato di un efferato delitto. Da questo momento in poi Giulio è ossessionato da una fantasia, che non gli dà pace: si convince infatti che le due donne si sono accordate e, sulla scorta del film di Hitchcock, hanno deciso di scambiarsi un favore: ciascuna assassinerà qualcuno di scomodo nella vita dell’altra. Giulio, come James Stewart nella “Finestra sul Cortile” comincia a spiare le mosse della potenziale assassina. Ma in questa sua folle inchiesta è solo: ne parla solo con Arianna, la sua ragazza, che però non gli crede, nonostante la sua ipotesi sia anche supportata da un movente molto concreto: Sasha con la morte della madre eredita una cospicua somma di denaro. Le ricerche continuano e Giulio, che in uno dei suoi appostamenti le vede baciarsi, si convince che oltre al patto di sangue le due sono legate da una relazione sessuale.
In questa sua paranoia, Giulio comincia a temere di essere, a sua volta, spiato. Una notte, gli sembra addirittura che qualcuno sia entrato in casa, ma quando corre per le scale l’ombra, che aveva visto, si è dileguata nel nulla. Questo non lo fa però desistere. La sua diventa una corsa contro il tempo, gli manca ancora il tassello più importante: chi sarà la prossima vittima? Se Federica ha ucciso la madre di Sasha, quest’ultima, al più presto, deve mettersi in azione e ricambiare il favore. Giulio viene a scoprire che la ragazza è molestata sul lavoro dal suo capo e sospetta che sia lui la vittima prescelta. In bilico su un cornicione mentre spia Federica che cerca di sottrarsi alle avance dell’uomo, viene scoperto da quest’ultimo, e cade nel vuoto. Nonostante l’impatto sul selciato sia stato violento, Giulio riesce ad alzarsi e a fuggire, ma ha riportato una frattura alla gamba. Anche se costretto all’immobilità Giulio continua a spiare dalla sua finestra quello che accade di fronte.
Quando ormai gli sembra chiaro quale sia il piano delle due e non gli resta che decidere come sventare il prossimo omicidio, Giulio riceve la visita di Andrea. Il giovane con la scusa di portargli alcuni dvd è venuto a trovarlo. Ma una volta nell’appartamento, dopo una colluttazione, in cui Giulio batte la testa, Andrea simula in bagno un incidente. Giulio immerso nella vasca è immobilizzato. Mentre Andrea tenta di affogarlo gli confessa la verità. E’ lui il vero assassino della madre di Sasha che l’ha pagato profumatamente. Giulio è ormai privo di sensi, quando tempestivamente arriva sua madre Rossana, in visita al figlio per presentargli il nuovo fidanzato. L’uomo riesce a mettere in fuga Andrea che, una volta in strada, nella foga della corsa, viene investito e muore.
Il caso sembra ormai chiuso, Sasha viene portata al commissariato, con l’accusa di presunto omicidio e Giulio è costretto a rinunciare alla sua ipotesi del “delitto perfetto”.
Quella stessa sera Giulio, riceve la visita di Arianna. I due fanno pace, ma Giulio, come se qualcosa ancora non gli desse pace, continua a guardare dall’altra parte della strada. E’ così che, all’improvviso vede entrare in casa di Sasha una giovane donna che riconosce essere Federica. Arianna si precipita nello stabile per smascherare la vera assassina, mentre Giulio avvisa la polizia. In un finale mozzafiato, in cui Giulio assiste, inerme, dalla sua finestra, ad un pericoloso inseguimento sulla terrazza del palazzo, il commissario riesce ad arrestare Federica, tornata sul luogo del delitto per rimuovere l’unica vera prova incriminate.